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ビル施設管理

  • コツコツやるのが好き
  • 専門家になりたい
  • 人の役に立ちたい

どんなお仕事?

■ビルという巨大な装置・空間をスムーズに稼働させ、建物の価値を高める仕事
商業・ビジネスビルは、電力設備、空調設備、給排水設備、機械設備、ボイラーといったさまざまな設備が、複雑に絡み合って稼動する巨大な装置。ビル施設管理者はこうした各装置・各設備の管理・保守を担当しています。電力設備管理では、高圧電流を、エレベーター、照明、各部屋のコンセントなどに変電するために配電盤の操作を行ったり、各計器を監視することで、異常がないか確認します。空調設備では、室内の温度・湿度・換気を常にコントロール。給排水設備では、受水槽、ポンプ、排水処理に関する管理を行います。ビル施設管理は単なる保守点検にとどまらず、いかに光熱費を抑えるかといった省エネ設計、ビルの老朽化に伴う大規模な修繕計画の立案など多岐にわたります。

仕事内容をもっと詳しくDetail

【主な仕事の内容】
[1]勤務場所/主に商業・ビジネス関連のビルが中心ですが、なかにはホテルや大学といった施設を担当することもあります。担当物件に常駐し、主に管理事務所を拠点に活動します。ビルの地下などに各種の装置が集結したボイラー室があり、そこで様々な計器をチェックしたり、異常がないかを確認。空気や排水を定期的に測定したり、建物の老朽化チェック、電球交換、ビル利用者からの苦情対応など、業務は多岐にわたります。ビル内に常駐するケース以外に、外部の監視システムからの遠隔監視という形態をとる場合もあります。
[2]電力設備管理/ビルは数千~数万ボルトという高圧電流を受電し、エレベーター、照明、各部屋のコンセント等に必要な量を分配します。ショートや漏電が発生すると大変危険なため、変電装置等の電気設備を正確に操作し、電力計・電圧計・電流計を監視することで安全を守ります。
[3]空調設備管理/室内の温度、湿度、換気を管理しながら、冷暖房機の運転をコントロールします。冷暖房効率を上げるために、まめにフィルターを掃除するなどの細かな業務も求められます。
[4]給排水設備管理/受水槽高置水槽といった貯水槽や、ポンプ、排水の処理に関する管理・点検・保守を担当。貯水槽は藻の発生を防ぐ、定期的な清掃が必要で、外部清掃業者の手配も行います。
[5]機械設備管理/エレベーター、自動ドア、エスカレーター等の機械設備の点検・保守を行います。また、定期メンテナンスでは各メーカーへ依頼をします。
[6]ボイラー管理/空調・ポンプ・熱湯給水などビル内の様々な機器は、ボイラーで得た動力で動いています。大きなビルには巨大なボイラーがあり、かなりの高温で動作させています。安全に正常に稼働させるため、細心の注意を払い監視する必要があります。
[7]巡回点検・定期点検/建物を巡回し、損壊・消耗・老朽化している箇所をチェック。必要があれば修理します。電球といった消耗品の交換も手掛ける他、室内空気や排水の汚れの定期的な測定、空調機の定期点検、受水槽の清掃のチェックなども行います。
[8]コスト削減、修繕計画/省エネによるコスト削減をどれだけ実現できるかは、この仕事の腕のみせどころ。最適な変電、ボイラーの出力調整、空調の清掃…など無駄を見つけては、改善を繰り返します。また、担当する物件の価値を維持・向上させるのもビル施設管理者の重要なミッションで、老朽化に伴う大規模修繕計画の立案も担当します。

やりがいは?Worth

★ビジネスビル、商業ビルで利用者が快適に過ごせるのは、裏で走り回り、細心のチェックをしているビル管理施設者のおかげ。自分がビルを動かしているという手応えを感じます。
★経験を積むと、職人的な勘が磨かれていきます。例えば、ボイラー室で異常がある場合は「音がおかしい」「臭いが変」「暑い」…と五感を駆使し、入室と同時に異変を感知できるようになります。これらは日々のたゆみない巡回点検で培われます。
★「暖房の調子がおかしい」等のトラブルでは、原因究明からはじめます。仮説を立て、1つ1つ原因と思われる箇所をチェックし、主因を絞り込んでいく…。謎を解くような面白さがあります。
★まれにではありますが、排水溝の異臭や、警報発動、防火シャッターの誤作動、事故…と思いもよらないアクシデントに見舞われることもあります。他の常住スタッフと協力し、ビル利用者の誘導、トラブル原因究明、外部業者の手配を同時に手際よく冷静に進めなくてはなりません。チームワークや的確な判断で、混乱や被害を最小限に食い止めるといった責任とやりがいがあります。

必要な能力・スキルAbility & Skill

●機械、電気、電気通信の知識
●原因究明とその解決策を導きだせる論理的思考力
●冷静さ
●地道な作業を継続できる根気
●責任感
●コミュニケーション能力
●好奇心・探究心

様々な不具合が起きた時、ビル設備管理者が原因究明するには、最低限の各機器の構造、仕組みを理解していなければなりません。そのため機械、電気知識が必要不可欠となります。また、その原因究明では、まず仮説を立て、該当箇所をチェックし、原因を突き止め、さらに対策を立案する必要があるので、論理的思考力は必須。トラブルを的確に処理する冷静さも求められます。また日常での業務は、おびただしい項目をひとつ1つ確認する地道な作業。コツコツと仕事を遂行する根気も求められます。高圧電流、高温に達するボイラーなど、危険を伴う設備を担当するだけに、安全への責任感がなければ務まりません。施設管理スタッフ同士の情報交換、利用者からの声を聞くといった場面もあり、コミュニケーション能力も必要です。常にビル内の施設に関心を持ち、構造を勉強するといった好奇心があれば、業務の奥深さに気付くでしょう。

給与の目安は?Emolument

■年収350万~700万円
※大手企業は年収が高い傾向があります。資格を取得することで、年収アップにつながります。

仕事で関わるヒトRelation

●外部のメーカー、修理・点検業者
●ビル利用者 ●オーナー

どうやったらなれる?To become

必須の資格はないものの、実際は工業高校卒、大学の電気・機械専攻卒が就職には有利。未経験からビル施設管理業者に入社し、経験を積みながら、以下のような資格を取得していきます。中途採用では有資格者が条件になることがほとんどです。
【関連する資格】
ボイラー技士(1級・2級) ●建物環境衛生管理技術者
●電気主任技術者 ●ビル設備管理技能士

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